Laurent Guidetti – déposé le 6 mars 2012

La pénurie de logements qui se poursuit à Lausanne et dans le Canton depuis plusieurs années n’est pas sans dommage collatéral. C’est le cas, par exemple, de la hausse artificielle des loyers et des objets mis en vente, conséquence de la pression spéculative qui apparait en période de pénurie. Il existe en effet aujourd’hui très peu d’outils à disposition des communes leur permettant de construire des logements par la mise à disposition de terrains constructibles : dans le Canton de Vaud, pas de lutte contre la thésaurisation des terrains constructibles, pas de droit d’emption ni de pré-emption, pas de droit d’expropriation (sous condition), pas de perception de la plus-value foncière, rien ! les communes sont condamnées à faire avec leurs propres ressources…

Pour limiter les effets de la pénurie sur le marché locatif ou pour limiter l’augmentation des loyers, il existe la LAAL[1] et la LDTR[2].  Le droit du bail devrait aussi servir à protéger les locataires contre les hausses de loyer injustifiées, mais à condition d’être appliqué et c’est le cas uniquement lorsque les locataires font valoir leurs droits.

Depuis plusieurs années, la Municipalité mène une politique active en matière foncière et de politique du logement pour contenir la pénurie. Elle a aussi lancé des projets ambitieux qui vont permettre à terme de détendre le marché. Il s’agit du préavis « 3’000 logements durables », du projet Métamorphose ou encore du futur quartier de Malley. Mais ces projets vont nécessairement prendre du temps à se réaliser et dans l’attente, la pénurie se poursuit, car Lausanne est soumise à une pression particulièrement importante propre aux villes-centres liée à sa relative densité ou à la raréfaction des terrains encore disponibles. La forte poussée démographique qui devrait se poursuivre dans les années à venir et qui existe sur l’ensemble de l’arc lémanique pèse également lourdement sur le taux de logements vacants. En parallèle à ses gros projets, la Ville doit donc prendre des mesures complémentaires pour endiguer la pénurie rapidement, pour anticiper si nécessaire les grands projets qui suivront et pour répondre aux effets de la pénurie sur les loyers et les coûts à l’achat.

Le présent postulat demande donc à la Municipalité de :

-         faire un état des lieux de la situation de l’offre et la demande de logements. Le présent état des lieux doit intégrer des données sur l’évolution des prix des logements en location et à la vente, l’évolution de la demande, les effets des législations en vigueur (LL, LDTR, LAAL) ainsi qu’un bilan des politiques engagées ces dernières années (état du projet 3000 logements, nombre de logements réalisés, à quels prix, etc.)

-        proposer une planification du développement de logements à court et moyen terme (5 à 15 ans) en prenant en compte l’ensemble des projets connus actuels et futurs, se doter d’un volet opérationnel du plan directeur et étudier dès maintenant la densification de parcelles aujourd’hui dévolues à des parkings ou lors de renouvellements de droits de superficie

 

1. 1.     Pour une planification du développement de logements

Compte tenu de l’ampleur de la pénurie, il est urgent de se doter d’une véritable planification intégrant les grands projets et anticipant, le cas échéant, de nouveaux programmes de création de logements. Cette planification doit d’abord intégrer les projets connus (recensement, parcelles disponibles, échéancier, potentiel et objectif de développement) mais elle doit aussi s’appuyer sur la révision à venir du plan directeur communal dont le but est, précisément, d’anticiper les prochains grands programmes de développement et création de logements. Dans le préavis 2010/64 définissant les intentions de la Municipalité pour la révision du plan directeur communal, celle-ci s’est montrée, dans ses chapitres 4.2.2 et 4.2.3 (p.13), plus que lacunaire. On apprend que le PDCom mentionnera les « mesures foncières et réglementaires à mettre en place pour débloquer de nouvelles capacités de développement » et que « des fiches actions seront préparées ». Difficile donc de connaitre les objectifs réels de la Municipalité ou de savoir si cette dernière compte se doter d’un plan de mesures pour atteindre ses objectifs. Pour ces raisons, le présent postulat demande que le PDCom soit doté d’un volet opérationnel (au sens de la LATC art.36) permettant d’endiguer la pénurie de logement à Lausanne.

 

1. 2.     Construire des logements à la place de parkings

À l’instar du P+R de Provence remplacé par des logements (préavis 2011/12), plusieurs parkings de surface à Lausanne occupent de grandes superficies d’un seul tenant, souvent très bien situées. Ces parkings ont le double défaut d’aller à l’encontre de la politique de stationnement de la ville et d’occuper des terrains précieux, domaine public ou domaine privé propriété de la Ville. De plus, on constate ces temps une nette et rapide diminution du taux de motorisation dans la commune : de 425 voitures pour 1’000 habitants en 2006, on est passé à 400 voitures pour 1’000 habitants en 2010, soit une diminution de plus de 6% en seulement 4 ans ! Dans ce contexte, il est naturel de diminuer dans la même proportion l’offre de stationnement en ville.

Pour répondre à la pénurie de logements, les importantes surfaces de parking offrent la possibilité de valoriser relativement rapidement ces terrains aujourd’hui sans rentabilité par l’octroi de DDP.

Le présent postulat demande à la Municipalité de :

-        recenser tous les parkings de surface et évaluer leur rôle dans la politique lausannoise du stationnement

-        estimer les démarches nécessaires : affectation du terrain (PGA applicable ? nécessité de réaliser un PPA ?), propriété foncière (Ville unique propriétaire ? partenariats ? domaine public ?)

-        lancer, le cas échéant, des projets avec les partenaires nécessaires, en parallèle plutôt que les uns après les autres, pour éviter une perte de temps particulièrement dommageable en période de pénurie

1. 3.     Densifier les parcelles lors de prolongations de DDP

Depuis longtemps, pour réaliser des opérations de logements, la Ville a pour pratique de céder ses terrains en droit de superficie (DDP) en faveur de sociétés qui se chargent de construire et d’exploiter des logements, à conditions de respecter certaines contraintes qualitatives. Au terme de la durée du DDP, la Ville peut récupérer son terrain moyennant dédommagement du superficiaire ou prolonger le DDP. Ainsi régulièrement, le conseil communal est amené à se prononcer sur la prolongation de droits de superficie. C’est l’occasion pour la Ville de renégocier les rentes de DDP. Or, les durées de ces rentes sont très importantes, ce qui empêche la Municipalité d’intervenir pendant longtemps.

Sur la base d’un inventaire des DDP octroyés par la Ville, le présent postulat demande que la Municipalité :

-        évalue les possibilités de densification des parcelles cédées en DDP (ce qu’autorise le PGA ou ce qui pourrait être autorisé par un PPA)

-        accompagne les DDP à prolonger d’un volet « densification » qui justifie du statu quo, de l’exploitation de droits à bâtir offerts par le PGA ou d’un PPA offrant de nouveaux droits à bâtir

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